Eine Präzedenzentscheidung des Gerichtes in dem Rechtsstreit zwischen den Mietvertragsseiten aufgrund des Zurücktretens vom Vertrag im Zusammenhang mit der Coronavirus-Pandemie

Mit dem Antrag an das Bezirksgericht hat die Kanzlei im Namen des Mandanten – Mieter eines Lokals in einer Einkaufsgalerie – darauf bestanden, Gewährung einer Sicherung vom Anspruch auf Feststellung des Nichtbestehens einer vom Vermieter verhängten Vertragsstrafe in Höhe von ein einigen Hundert Tausend PLN.

Die Vertragsseiten waren durch einen auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag verbunden. Zwecks der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aufgrund der Zahlung der daraus resultierenden Forderungen, hat der Mieter in Form einer notariellen Urkunde eine Erklärung über die Vollstreckungsunterwerfung nach dem Verfahren des Art. 777 § 1 Pkt. 5 der Zivilprozessordnung abgegeben.

Aufgrund des im März 2020 eingeführten Verbots der Tätigkeit in den Einkaufsgalerien, führte der Mieter mit dem Vermieter die Gespräche über die Senkung der aus dem Vertrag resultierenden Zahlungen, worauf sich der Vermieter nicht eingelassen hat. Der Mieter ist vom Vertrag zurückgetreten, indem er darauf Bezug genommen hat, dass das Vertragsziel, das von den Vertragsseiten zum Datum des Vertragsabschlusses festgelegt wurde, aufgrund der Pandemie SARS-CoV-2 und der damit zusammenhängenden eingeführten Verbote und zahlreicher Einschränkungen nicht realisiert werden konnte. Der Vermieter bezeichnete die Erklärung des Mieters als wirkungslos, und hat somit gleichzeitig den Vertrag aufgrund der Verletzung der Verpflichtung zur Ausübung gewerblicher Tätigkeiten in den Räumlichkeiten mit sofortiger Wirkung gekündigt. Gleichzeitig hat er dem Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von einigen Hundert Tausend PLN auferlegt.

Aufgrund des oben skizzierten Tatbestandes, und in der Befürchtung, dass der Vermieter den Gebrauch von der in Form einer notariellen Urkunde gewährten Sicherung der Ansprüche machen wird, auf deren Grundlage er die Vertragsstrafe vollstrecken könnte, ohne ein Verfahren zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit dieser Forderung durchzuführen, hat sich der Mieter dazu entschlossen, einen Antrag auf die Sicherung der Ansprüche an das Gericht zu richten. Das Bezirksgericht teilte die Stellungnahme des Mandanten, der durch die Rechtsberaterin Agnieszka Skibińska-Lipowicz vertreten wurde, und verhinderte, dass der Vermieter die Vollstreckung auf der Grundlage dieser notariellen Urkunde durchführt.

Die obige Entscheidung hat einen Präzendenzcharakter. Die Pandemie SARS-CoV-2 und die in dieser Zeit durch die Regierung ergriffenen Maβhnahmen haben einen enormen Einfluss auf die Verpflichtungsbeziehungen, darunter insbesondere solche, die einen Dauercharakter haben – wie die Miete. Des Öfteren waren die Mieter dazu verpflichtet, die Verträge in der bisherigen Form zu realisieren, ohne dass die aktuelle wirtschaftliche Situation berücksichtigt wurde. Im Falle des fehlenden Willens zur Neuverhandlung der Vertragsbedingungen von Seiten der Vermieter gelangten die Mieter in eine Pattsituation. Im Falle der Verletzung der aus dem Vertrag resultierenden Verpflichtung konnten die Vermieter nämlich ganz einfach die ihnen gewährten Sicherheiten nutzen und so ihre Ansprüche befriedigen, ohne ihre Rechtmäßigkeit durch die Gerichte zu prüfen, bzw. beurteilen zu müssen. Die Mieter können langwierige Gerichtsverfahren einleiten, was letztendlich – angesichts der unsicheren wirtschaftlichen Lage im Zusammenhang mit der Pandemie – dazu führen kann, dass die vollstreckten Summen nicht zurückgefordert werden. Eine Maßnahme, die sich als wirksame Lösung für dieses Problem erweisen kann, ist gerade die Sicherung von Ansprüchen der Mieter, die grundsätzlich von den Gerichten ungern gewährleistet wird.