Co zrobić gdy ktoś narusza naszą własność? Czy ustawodawca zadbał o prawa właścicieli? Czyli roszczenie windykacyjne i negatoryjne w pigułce, jako środki ochrony właściciela

Prawo własności jest najmocniejszym i najszerszym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Cywilnoprawna ochrona własności została podniesiona do rangi konstytucyjnej – zagwarantowanie ochrony prawa własności jest konstytucyjnym obowiązkiem państwa. Zgodnie z definicją z art. 140 KC treścią prawa własności jest uprawnienie do posiadania, korzystania oraz rozporządzania rzeczą z wyłączeniem innych osób w granicach ustanowionych przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Co zrobić natomiast w sytuacji, gdy ktoś narusza naszą własność? W tym artykule znajdziesz omówienie środków prawnych służących ochronie praw właściciela przewidzianych przez ustawodawcę.

Roszczenie windykacyjne

Roszczenie windykacyjne wywodzi się już z prawa rzymskiego – rei vindicatio. Roszczenie to powstaje w razie bezprawnego pozbawienia właściciela posiadania rzeczy – może być zarówno pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą, jak również jego władztwo może doznawać wyłącznie zakłóceń. Roszczenie windykacyjne jest więc roszczeniem o wydanie rzeczy. Zgodnie z treścią art. 222 § 1 KC: właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Treścią roszczenia windykacyjnego jest przyznanie właścicielowi żądania wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą bez uprawnienia skutecznego względem właściciela. Roszczenie to przysługuje osobie, która posiada tytuł własności przeciwko osobie, która faktycznie rzeczą włada.

Przykład: Jan K. jest właścicielem mieszkania. Dnia 15 lipca 2022 roku zawarł umowę o najem mieszkania z Katarzyną W. na 2 lata – do dnia 14 lipca 2024 roku. Po wygaśnięciu umowy Katarzyna W. nie opuściła mieszkania. Janowi K. od dnia 15 lipca 2024 roku przysługuje roszczenie windykacyjne o wydanie rzeczy.

Przedmiotem roszczenia windykacyjnego jest wydanie rzeczy, a zatem nieruchomości albo rzeczy ruchomej. Żądanie wydania rzeczy nie przysługuje właścicielowi wtedy, gdy posiadający dysponuje skutecznym uprawnieniem do władania rzeczą – może być to np. umowa najmu, umowa dzierżawy, umowa użyczenia czy umowa komisu. Zatem o naruszeniu, które prowadzi do powstania roszczenia windykacyjnego mówimy, gdy nastąpi bezprawne naruszenie czyjejś własności. Co warte podkreślenia, właściciel nie może domagać się odszkodowania zamiast przyjęcia oferowanej mu rzeczy.

Właściciel nie może przenieść uprawnienia i roszczenia windykacyjnego na inną osobę, zrzec się lub znieść w drodze umownej czy jednostronnego oświadczenia woli. Roszczenie te nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu – można je zbyć tylko łącznie z prawem własności.

Roszczenie windykacyjne może być powiązane z roszczeniami uzupełniającymi. Przy spełnieniu określonych przesłanek właściciel może dochodzić roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub ich wartości, o naprawienie szkody wynikłej ze zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Może ono być dochodzone wspólnie z przedmiotowym roszczeniem, może być również samodzielnym przedmiotem obrotu. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów powszechnych związek zachodzący pomiędzy roszczeniem windykacyjnym a roszczeniami uzupełniającymi nie jest nierozłączny, przez co roszczenia te mogą być dochodzone w odrębnych postępowaniach (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 2.6.2021 r., I ACa 457/20).

Roszczenie negatoryjne

Roszczenie negatoryjne było stosowane już w prawie rzymskim – actio negatoria i stanowi, obok roszczenia windykacyjnego, główny środek cywilnoprawny ochrony własności. Roszczenie negatoryjne może być może być zastosowane w sytuacji, w której prawo własności jest naruszane w inny sposób niż pozbawienie władztwa. Jak stanowi art. 222 § 2 KC: przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Żądanie zaniechania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Nie ma ono zastosowania w wypadku jednorazowego naruszenia prawa własności. Chodzi tu bowiem o naruszenia, które albo mają charakter trwały, albo istnieje ryzyko, że naruszenia będą się powtarzać.

Przykład: Jan K. jest właścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajduje się dom letniskowy oraz ogród. Na sąsiedniej nieruchomości należącej do Stanisława N. znajduje się budynek mieszkalny oraz 3 budynki gospodarcze, w której Stanisław N. trzyma konie.
Aby dojść na łąkę, na której wypasane są konie, Stanisław N. każdego dnia przechodzi przez nieruchomość Jana K. Janowi K. przysługuje roszczenie negatoryjne wobec Stanisława N.
o zaniechanie naruszeń.

Przesłanką powstania roszczenia negatoryjnego jest bezprawność naruszenia prawa własności danej osoby. Roszczenie to przysługuje, a więc powstaje i może być dochodzone, przeciwko każdej osobie, która narusza własność w określony sposób, a treść żądania
o przywrócenie stanu zgodnego z prawem wskazuje, że naruszenie to jest stanem niezgodnym z prawem. Nie ma przy tym znaczenia stan świadomości naruszającego, który może nawet nie zdawać sobie sprawy z tego, że narusza czyjąś przestrzeń. Musi to być jednak ingerencja pochodząca, choćby pośrednio, od sfery kontroli konkretnej osoby, a nie samoczynny stan niezgodny z prawem, którego nie można nikomu przypisać.

Roszczenie negatoryjne nie obejmuje usunięcia skutków wyrządzonej szkody, jak również zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia. Zgodnie z orzecznictwem, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego czy negatoryjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu (wyrok Sądu Najwyższego z 12.1.2017 r., I CSK 14/16). W doktrynie przyjmuje się jednak, że roszczenie negatoryjne obejmuje także żądanie usunięcia zmian dokonanych wskutek naruszenia, bowiem spełnia on swoją funkcję, gdy jest w stanie ochronić właściciela przed koniecznością znoszenia skutków naruszenia i usuwania ich na własny koszt. Roszczenia uzupełniające nie znajdują zastosowania w przypadku naruszenia prawa własności uzasadniającego sięganie do roszczenia negatoryjnego. Dla ewentualnego uzupełnienia roszczenia negatoryjnego można zatem stosować jedynie powszechną regulację prawa cywilnego dotyczącą bezpodstawnego wzbogacenia – o ile zachodzi – oraz odpowiedzialności odszkodowawczej z deliktów.

Podsumowanie

Naruszenie cudzej własności może przybierać różne formy. Ustawodawca zabezpiecza prawo właścicieli poprzez wprowadzenie przede wszystkim ochrony windykacyjnej i negatoryjnej. Roszczenia te wypływają z istoty prawa własności, co powoduje, że różnią się one od innych roszczeń cywilnoprawnych z uwagi na źródło, sposób powstawania oraz funkcję. Roszczenia wskazane w art. 222 KC służą ochronie prawa własności, nie zaś samej rzeczy.