Aneta Fornalik, adwokat MPA
Reforma planowania przestrzennego wchodzi w kolejną fazę. Dla właścicieli nieruchomości i inwestorów szczególne znaczenie ma 1 września 2026 r. Brak obowiązującego planu ogólnego może istotnie ograniczyć możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz uchwalania nowych planów miejscowych. Dlatego przed tą datą warto sprawdzić status planistyczny działki, obowiązujący MPZP, ewentualne postępowanie o wydanie decyzji WZ oraz projekt planu ogólnego. To właśnie te elementy mogą przesądzić o przyszłym potencjale inwestycyjnym nieruchomości.
Właściciel działki, który rozważa inwestycję, powinien przede wszystkim ustalić stan planistyczny swojej nieruchomości. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy działka jest objęta obowiązującym MPZP. Jeżeli tak, należy przeanalizować jego ustalenia: przeznaczenie terenu, parametry zabudowy, ograniczenia, zasady obsługi komunikacyjnej i infrastrukturalnej oraz ewentualne zakazy. Jeżeli MPZP nie obowiązuje, trzeba sprawdzić, czy dla działki istnieje lub toczy się postępowanie o wydanie decyzji WZ. Jeżeli nie ma postępowania, a inwestor rozważa zabudowę, znaczenie ma termin 1 września.
Wreszcie należy sprawdzić projekt planu ogólnego, jeżeli został już udostępniony. W wielu przypadkach można dzięki temu ustalić, jak gmina zamierza zakwalifikować konkretną nieruchomość. Warto pamiętać, że projekt planu ogólnego nie jest jeszcze prawem obowiązującym. Może zostać zmieniony w toku procedury, m.in. w wyniku uzgodnień i konsultacji.
W praktyce właściciel działki powinien patrzeć na plan ogólny nie tylko przez pryzmat pytania: „Czy moja działka jest lub będzie budowlana?”. System jest bardziej złożony.
Po 1 września istotne będzie m.in.:
W szczególności obszar uzupełnienia zabudowy może mieć dla właściciela działki kluczowe znaczenie, ponieważ jest bezpośrednio związany z możliwością wydania decyzji WZ.
Plan ogólny jest obligatoryjnym dokumentem planistycznym, ustawa przewiduje obowiązek jego uchwalenia. Nie oznacza to jednak prostego mechanizmu, w którym 1 września wojewoda automatycznie uchwali plan za gminę. Jeżeli rada gminy nie zakończy procedury, podstawowym skutkiem będzie przede wszystkim ograniczenie możliwości korzystania z instrumentów planistycznych i decyzji WZ, a nie automatyczne przejęcie całej procedury przez organ nadzoru. Może to wytworzyć dla gminy bardzo silną presję organizacyjną i polityczną. Brak planu ogólnego oznacza bowiem nie tylko problem administracyjny, ale potencjalnie również ograniczenie możliwości realizowania nowych inwestycji prywatnych i prowadzenia nowych procedur planistycznych.
Otrzymuj eksperckie analizy, komentarze do nowych regulacji oraz wskazówki, które pomogą Ci podejmować decyzje biznesowe.
Klikając „Akceptuję cookies”, zgadzasz się na przechowywanie plików cookie na swoim urządzeniu w celu usprawnienia nawigacji w witrynie, analizy korzystania z witryny i pomocy w naszych działaniach marketingowych.