Aneta Fornalik, adwokat, MPA
Mogłoby się wydawać, że kwestii tej nie rozstrzygają przepisy, gdyby ich stosownej wykładni nie dokonał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13.8.2024 r., II OSK 1637/23. Sąd wskazał, że organ architektoniczno-budowlany rozpoznający w trybie art. 40 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę obejmującego budynek w zabudowie zagrodowej, oceniając oświadczenie nowego inwestora o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, jest uprawniony do zweryfikowania czy planowana zabudowa wchodzić będzie w skład gospodarstwa rolnego nowego inwestora.
O co chodzi w sporze?
W sprawie, której orzekał NSA doszło do odmowy przeniesienia pozwolenia na budowę na nie-rolnika. Starosta orzekający w sprawie wskazał, że wnioskujący nie posiada uprawnień rolnika, a w przypadku działki siedliskowej decyzja o pozwoleniu na budowę może być wydana i przeniesiona jedynie w stosunku do rolnika. Powodem wydania odmownego rozstrzygnięcia było zapobieżenie obejściu przepisów prawa poprzez użytkowanie gruntu w sposób inny, niż rolniczy, wbrew przepisom ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gdyż nie może dojść do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na inwestora niebędącego rolnikiem, skoro nie może on przyjąć wszystkich warunków zawartych w tej decyzji.
Organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję Starosty podkreślił, że jednym z warunków przeniesienia pozwolenia na budowę jest załączenie do wniosku oświadczenia o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak zaznaczył Wojewoda, przedmiotowa działka jest działką rolną, położoną w terenie rolnym, w jej sąsiedztwie nie ma ani jednej zabudowanej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Przedmiotem zaś decyzji o pozwoleniu jest budowa budynku mieszkalnego, jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego w zabudowie zagrodowej. Zdaniem Wojewody organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę w zabudowie zagrodowej dla rolnika, sprawdzając jej zgodność z decyzją o warunkach zabudowy (decyzja WZ), nie może następnie pozorować, iż nie ma wiedzy, że nowy inwestor (nie-rolnik) nie jest w stanie przejąć warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, której istnienie uzależnione zostało od spełnienia warunków przez wyłącznie uprawniony podmiot (rolnika) i dotyczy budowy zabudowy zagrodowej (w terenie rolnym), ponieważ warunkiem tym jest m.in. realizacja zabudowy zagrodowej w gospodarstwie rolnym. W ocenie organu II instancji przeniesienie decyzji na nieuprawnionego inwestora eliminowałby status zabudowy zagrodowej w gospodarstwie rolnym.
Stanowisko organów znalazło aprobatę sądów administracyjnych obu instancji.
NSA o art. 40 Prawa budowlanego
NSA wskazał, że istota sprawy sprowadza się zatem do oceny trafności zarzutu błędnej wykładni art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego. Z przepisu tego wynika, że organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, do przeniesienia pozwolenia na budowę na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku nowy inwestor dołączy oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego (oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane), jak również zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody. Konstrukcja przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę stanowi w praktyce szczególną instytucję sukcesji podmiotowej w obszarze prawa administracyjnego, przy czym w istocie – wbrew użytej w art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego terminologii – chodzi o decyzyjny tryb przeniesienia uprawnień i obowiązków wynikających z pozwolenia na budowę.
Spełnienie wszystkich przesłanek, ujętych w treści art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego skutkować powinno wydaniem decyzji przenoszącej. Nie jest jednak trafne przyjmowanie aby postępowanie wyjaśniające prowadzone w trybie przepisów art. 40 Prawa budowlanego, w uwarunkowaniach tej sprawy dotyczące pozwolenia na budowę budynków w zabudowie zagrodowej, nie mogło uwzględniać kwestii posiadania przez nowego inwestora gospodarstwa rolnego.
Wykładnia systemowa wskazuje, że skoro ustawodawca przewidział decyzyjną formę „przenoszenia” decyzji o pozwoleniu na budowę, to trafnie sąd pierwszej instancji stwierdził, iż rozpoznając wniosek nowego inwestora organ architektoniczno-budowlany nie może nie dostrzegać innych uwarunkowań związanych z uzyskanym pozwoleniem na budowę dla konkretnego rodzaju inwestycji.
Przepisy z zakresu Prawa rolnego określają jako grunty rolne, grunty wchodzące w skład gospodarstw rolnych pod budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Skoro skarżący kasacyjnie nie jest rolnikiem, nie posiada gospodarstwa rolnego, to nie spełnia warunku, który spełniał dotychczasowy inwestor, aby zrealizować zabudowę zagrodową. Uwzględnić ponadto należy, że w myśl art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: co do reguły nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Specyfika zabudowy zagrodowej
Konieczność uwzględnienia specyfiki zabudowy zagrodowej, gdy idzie o decyzje podejmowane wobec przedsięwzięcia o takim charakterze, została dostrzeżona przez ustawodawcę na gruncie zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. W przypadku decyzji wydanej dla zabudowy zagrodowej może ona zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Dodanie w art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zd. 3 nastąpiło na mocy ustawy reformującej planowanie przestrzenne z dniem 24.9.2023 r. Zdaniem NSA zmiana ta miała wyłącznie charakter doprecyzowujący, aby nie pozostawiać wątpliwości, że w przypadku, gdy planowane przedsięwzięcie inwestycyjne polegać ma na wzniesieniu budynków w ramach zabudowy zagrodowej, przeniesienie decyzji WZ doznaje ograniczenia podmiotowego. W uzasadnieniu projektu powyższej nowelizacji wskazywano, że decyzje o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej wydawane mogą być bez uwzględnienia wszystkich wymagań, które stawiane są dla innych typów zabudowy, są ułatwieniem przypisanym wyłącznie zabudowie związanej z gospodarstwem rolnym.
Wniosek: Pozwolenia na budowę dla zabudowy zagrodowej na nie-rolnika przenieść nie można.
Klikając „Akceptuję cookies”, zgadzasz się na przechowywanie plików cookie na swoim urządzeniu w celu usprawnienia nawigacji w witrynie, analizy korzystania z witryny i pomocy w naszych działaniach marketingowych.
