Precedensowe rozstrzygnięcie Sądu w sporze pomiędzy stronami umowy najmu lokalu w galerii handlowej dotyczące odstąpienia od umowy w związku z pandemią koronawirusa

Precedensowe rozstrzygnięcie Sądu w sporze pomiędzy stronami umowy najmu lokalu w galerii handlowej dotyczące odstąpienia od umowy w związku z pandemią koronawirusa

Wnioskiem skierowanym do Sądu Okręgowego w imieniu Klienta, najemcy lokalu w galerii handlowej, Kancelaria domagała się udzielenia zabezpieczenia roszczenia o ustalenie nieistnienia nałożonej przez wynajmującego kary umownej w kwocie kilkuset tysięcy złotych. 

Strony łączyła umowa najmu zawarta na czas oznaczony. Celem zabezpieczenia roszczeń wynajmującego z tytułu zapłaty wynikających z niej należności, najemca w formie aktu notarialnego złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. Z uwagi na wprowadzony w marcu 2020 r. zakaz prowadzenia działalności w galeriach handlowych, najemca podjął z wynajmującym rozmowy w przedmiocie obniżenia opłat wynikających z umowy, na co wynajmujący nie wyraził zgody. Najemca odstąpił od umowy, powołując się na niemożność zrealizowania jej celu zakładanego przez strony w dacie jej zawarcia z uwagi na pandemię SARS-CoV-2 i wprowadzone w związku z tym zakazy i liczne ograniczenia. Wynajmujący uznał oświadczenie najemcy za bezskuteczne, jednocześnie wypowiadając umowę ze skutkiem natychmiastowym z uwagi na naruszenie obowiązku prowadzenia działalności handlowej w lokalu. Równocześnie nałożył na najemcę karę umowną w wysokości kilkuset tysięcy złotych.  

W powyższym stanie faktycznym, z obawy przed skorzystaniem przez wynajmującego z udzielonego w formie aktu notarialnego zabezpieczenia roszczeń, w oparciu o które mógł wyegzekwować karę umowną bez prowadzenia postępowania mającego na celu ocenę zasadności tego roszczenia, najemca zdecydował się skierować do Sądu wniosek o zabezpieczenie. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko prezentowane przez Klienta, reprezentowanego przez radcę prawnego Agnieszkę Skibińską – Lipowicz, uniemożliwiając wynajmującemu prowadzenie egzekucji na podstawie przedmiotowego aktu notarialnego. 

Powyższe rozstrzygnięcie ma precedensowy charakter. Pandemia wirusa SARS-CoV-2 oraz środki podejmowane w tym okresie przez władze wywarły ogromny wpływ na stosunki zobowiązaniowe, w tym w szczególności o charakterze ciągłym, takie jak najem. Niejednokrotnie najemcy obowiązani byli do wykonywania umów w dotychczasowym kształcie, bez uwzględnienia aktualnej sytuacji gospodarczej. W przypadku braku woli  wynajmujących do renegocjacji warunków umów, sytuacja najemców była patowa. W sytuacji naruszenia obowiązków umownych wynajmujący mogli bowiem w prosty sposób korzystać z udzielonych na ich rzecz zabezpieczeń, zaspokajając swoje roszczenia bez dokonania oceny ich zasadności przez sądy. Najemcy mogą zwalczać je inicjując długotrwałe postępowania sądowe, co – w świetle niepewnej sytuacji gospodarczej związanej z pandemią – może ostatecznie wiązać się z brakiem odzyskania wyegzekwowanych kwot. Środkiem, który może okazać się skutecznym rozwiązaniem tego problemu, jest właśnie zasadniczo niechętnie udzielane przez sądy zabezpieczenie roszczeń najemców.

Klikając „Akceptuję cookies”, zgadzasz się na przechowywanie plików cookie na swoim urządzeniu w celu usprawnienia nawigacji w witrynie, analizy korzystania z witryny i pomocy w naszych działaniach marketingowych.

Skip to content