Szansa na legalizację 20-letnich samowoli budowlanych

W dniu 19 września 2020 roku wejdą w życie przepisy Prawa budowlanego dotyczące uproszonego postępowania legalizacyjnego. Nie są to przepisy epizodyczne, a wprowadzone do ustawy na stałe.

Jakie samowole budowlane ?

Jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części: 1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo 2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. 

Uproszczone postępowanie legalizacyjne jest postępowaniem prowadzonym z urzędu, a nie na wniosek. Złożenie do właściwego organu „wniosku” o wszczęcie postępowania może być uznane za podstawę do wszczęcia postępowania z urzędu. Treść przepisu pozwala przyjąć, że uproszczone postępowanie legalizacyjne dotyczy wszystkich obiektów budowlanych podlegających obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.

Postępowanie będzie miało miejsce wyłącznie co do samowoli budowlanych obejmujących budowę obiektów budowlanych rozumianej jako wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, odbudowę, rozbudowę, a także nadbudowę obiektów budowlanych (zgodnie z definicją „budowy” zawartą w Prawie budowlanym).

Procedura nie znajduje zastosowania do przebudowy („przebudowa” to: wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego), jak również do samowoli obejmującej prowadzenie innych robót budowlanych.

Uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie stosuje się do obiektów budowlanych zlokalizowanych na terenie działki w rodzinnych ogrodach działkowych.

Przepisy dotyczą tzw. starych samowoli budowlanych, ale postępowanie ma zastosowanie także do budów, w których 20 lat od zakończenia budowy obiektu budowlanego upłynęło także po dniu wejścia w życie ustawy nowelizującej (procedura wprowadzona na stałe).

Brak opłaty legalizacyjnej

Podkreślić należy, że ustawodawca nie przewiduje – w dalszym ciągu – przedawnienia samowoli budowlanych. Co istotne, w postępowaniu nie przewidziano żadnej opłaty legalizacyjnej.

Procedura na żądanie w stosunku do obiektów budowlanych powstałych przed 1 stycznia 1995 roku

Ustawa przewiduje także prowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego, gdy chodzi o obiekty budowlane wybudowane przed 1 stycznia 1995 roku lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Tryb wnioskowy wynika z tego, że do obiektów budowlanych wybudowanych przed 1 stycznia 1995 roku stosuje się co do zasady przepisy Prawa budowlanego z 1974 r., przewidujące także bezpłatną legalizację; ustawodawca wprowadził zatem wybór co do procedury legalizacyjnej w tych przypadkach.

Dalej nowe przepisy stanowią, że nie będzie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeżeli termin 20-letni upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Jakich dokumentów wymagać będzie organ ?

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Do dokumentów legalizacyjnych należą:

1. oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, 

2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego,

3. ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. 

Co bada organ w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym ?

W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz czy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. W toku tego postępowania nie bada się czy samowola narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy zgodna jest z decyzją o warunkach zabudowy. Organ nie bada także zgodności obiektu budowlanego z przepisami techniczno-budowalnymi wynikającymi m.in. z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 roku ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w tym w zasadzie przejawia się abolicyjny charakter postępowania). 

Decyzja legalizacyjna

Na zakończenie postępowania organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje decyzję o legalizacji, w przypadku gdy dokumenty legalizacyjne są kompletne oraz gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Negatywnym wynikiem postępowanie jest wydanie decyzji o nakazie rozbiórki.

Podkreślić jednakże należy, że spełnienie warunków formalnych legalizacji powoduje, że organ zobligowany jest do wydania decyzji legalizacyjnej (decyzja związana).

Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego. Oznacza to brak obowiązku dopełnienia odrębnej procedury związanej z dopuszczeniem zalegalizowanego obiektu budowlanego do użytkowania.

Sytuacje „przejściowe”

Z przepisów przejściowych do ustawy nowelizującej Prawo budowlane wynika, że wszczęte i niezakończone postępowania dotyczące samowoli budowlanych  będą prowadzone w oparciu o  przepisy w dotychczasowym brzmieniu. Legalizacja na podstawie uproszczonych zasad ma dotyczyć tylko samowoli, co do których nie było prowadzone w dniu wejścia w życie ustawy żadne postępowanie legalizacyjne.

Jeszcze raz podkreślić należy, że nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego w stosunku do obiektów budowlanych, do których wydano przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy decyzję o nakazie rozbiórki.

PODSUMOWANIE

Na dzień 19.09.2020 roku samowola powyżej 20 lat nieuregulowana	UPROSZCZONA LEGALIZACJA
W dniu 19.09.2020 roku toczy się postępowanie w przedmiocie samowoli	MUSI SIĘ TOCZYĆ WEDŁUG DOTYCHCZASOWYCH PRZEPISÓW, A WIĘC NIEMOŻLIWA UPROSZCZONA LEGALIZACJA
Na dzień 19.09.2020 roku istnieje decyzja o rozbiórce	NIE MA MOŻLIWOŚCI PODJĘCIA JAKIEGOKOLWIEK INNEGO POSTĘPOWANIA W PRZEDMIOCIE SAMOWOLI. DECYZJA O ROZBIÓRCE MUSI BYĆ WYKONANA
Budowy sprzed 1.01.1995 roku	WŁAŚCICIEL/ZARZĄDCA MOŻE WYBRAĆ ALBO PROCEDURĘ PRAWA BUDOWALNEGO Z 1974 R., ALBO UPROSZCZONĄ

Stan prawny na dzień: 2 czerwca 2020 roku.

W przypadku zainteresowania tematem prosimy o kontakt z adwokat Anetą Fornalik, tel.: +48 502 840 385.